CÁCH ĐÁNH GIÁ CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẦY ĐỦ HIỆU QUẢ NHẤT ĐỘC QUYỀN TỪ VGSTOCK
Bài viết được chia ra thành 3 phần cùng với bộ dữ liệu độc quyền Chỉ giành cho NĐT thuộc quản lý của VGStock. NĐT cần chia sẻ cần liên hệ TVĐT quản lý hỗ trợ.
- Chu kỳ Ngành và cổ phiếu BĐS
- Đánh giá cổ phiếu DN BĐS trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng.
- Đánh giá chuyên sâu và thực tế dự án của doanh nghiệp BĐS.
Cùng chia sẻ quan điểm và thông tin để xây dựng cộng đồng đầu tư lành mạnh, hiệu quả với VGStock.
Nhóm cổ phiếu Bất động sản là một trong những nhóm trụ cột trên TT Chứng khoán, chiếm đến 1/5 vốn hóa của thị trường chỉ sau ngân hàng, vì vậy sức ảnh hưởng của nhóm này tới chỉ số Vnindex cũng không nhỏ . Đây là cổ phiếu có khá nhiều tiềm năng tăng trưởng đặc biệt là thời kỳ dòng tiền rẻ (cầu cao) và ngược lại cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho NĐT bởi các yếu tố như: cần nguồn vốn lớn, chi phí cơ hội có thể cao cho NĐT. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích các đặc điểm cần nắm và cách đánh giá cụ thể 1 cổ phiếu BĐS theo PP và dữ liệu hệ thống độc quyền của chúng tôi.
I. CHU KỲ NGÀNH BĐS VÀ CỔ PHIẾU BĐS:
Việc nắm bắt được chu kỳ của ngành rất quan trọng trong đầu tư, nó sẽ là yếu tố tác động đến dòng tiền vào cổ phiếu và ngành hay định thời điểm mua cổ phiếu. Chu kỳ của ngành BĐS thường diễn ra trong 5-7 năm, bị tác động bởi các yếu tố như trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế như:
- Chính sách tiền tệ và hệ thống tài chính, ngân hàng: lãi suất (dòng tiền nền kinh tế)
- Chính sách tài khóa về đầu tư công, hạ tầng xây dựng, vật liệuxây dựng, xây dựng ,vật liệu…
- Bản chất xoay chuyển dòng tiền của doanh nghiệp và chất lượng và hiệu quả đầu tư.
- Giai đoạn phục hồi:
Đây là giai đoạn có sự thay đổi của nhóm ngành này sau một thời gian đóng băng và đi ngang. NĐT bắt đầu tìm hiểu và rục rịch tham gia thị trường tin tưởng hơn về thị trường, giá lúc này tăng nhẹ trở lại. Tín hiệu vĩ mô và vi mô ở giai đoạn này thể hiện ở:
- Ngân hàng NN và nhiều NH thương mại có tín hiệu giảm lãi suất, mở rộng và thúc đẩy cho vay mua bất động sản.
- Tín dụng và tăng trưởng tín dụng dần sôi động.
- Các doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh gom quỹ đât và xây dựng tạo nguồn cung.
- Chiến lược: Đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản và tích dần cổ phiếu BĐS.
2. Giai đoạn tăng trưởng.
Giai đoạn mà giá BĐS bắt đầu tăng mạnh và nhu cầu mua BĐS trở nên phổ biến hơn.
Tín hiệu nhận biết:
- Các chính sách về hạ tầng đẩy mạnh, các công trình xây dựng đẩy mạnh hơn, vật liệu trở nên bán chạy và giá vật liệu dần tăng cao.
- BĐS được giao dịch với khối lượng lớn hơn, các sàn giao dịch bđs, văn phòng công chứng mọc lên nhiều hơn.
- Môi giới Bđs, Cò đất bắt đầu tín hiệu mọc lên nhiều, giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sôi động.
- Nhiều ngân hàng đua tung các chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản.
- Nhiều DN bất động sản liên tục phát hành hay huy động trái phiếu, nguồn vốn đầu tư dự án và bán dự án.
- Chiến lược: Thời điểm này sẽ thích hợp cho NĐT bán dần BĐS và cổ phiếu BĐS đã mua từ trước.
- Giai đoạn bong bóng:
Giai đoạn siết chặt do sự nhiễu loạn của thị trường bất động sản:
- Do tính đầu cơ của TT cực cao, cò đất và môi giới BĐS full công suất, giá tăng chóng mặt gây ảnh hưởng đến sức cầu và khoảng cách giàu nghèo.
- Tín hiệu lạm phát cao hoặc có tín hiệu tăng cao.
- Nhiều vùng đất xấu cũng bị thổi giá cao.
- Chiến lược: Thị trường bất động sản và cổ phiếu dần đạt đỉnh, có nguy cơ sụt giảm sâu. Những rủi ro tiềm ẩn và NĐT nên rút dần và rút hết bảo toàn rủi ro.
- Giai đoạn suy thoái:
Thị trường bất động sản hạ nhiệt hoặc thậm chí sụt giảm sâu:
- Chính Phủ và Ngân hàng dần siết cho vay các DN BDS, siết phát hành trái phiếu, tăng lãi suất và hạn chế vay mua BĐS đặc biệt BĐS đất nền.
- Nhiều vùng đất trở nên khó bán, thanh khoản thấp, nhiều NĐT rút khỏi TT.
- Cò đất dần như mất hút ôm tiền.
- Giá bắt đầu giảm mạnh, hàng loạt nhà đầu cơ giai đoạn trước hoảng sợ tranh nhau bán tháo, thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh.
- Nhiều vấn đề tồn đọng, nếu CP ko quyết liệt có thể sẽ gặp những sai phạm từ các doanh nghiệp BĐS.
- Chiến lược: Đứng ngoài hoặc nếu đang nắm giữ hãy tìm cách thoát dần thoát hết, cần giữ tiền để chờ cơ hội chu kỳ mới.
- Giai đoạn đóng băng:
Giai đoạn giá không còn giảm nhiều nhưng cũng không có thanh khoản, TT trở nên hiu quanh, không có ai giao dịch hoặc nhỏ giọt với giá thấp.
=>Thời điểm này một số NĐT đã có thể gom dần hàng và cổ phiếu chờ chu kỳ mới.
Kết luận: Như vậy, bất động sản là ngành nghề có chu kỳ và cần đánh giá được chu kỳ của ngành, đi kèm với chu kỳ của dòng tiền nền kinh tế chảy vào đâu và tình trạng của TT bất động sản. Nếu chỉ đánh giá duy nhất ở vấn đề tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thì có thể khi đó cổ phiếu bạn mua sẽ đang ở giai đoạn tăng trưởng hoặc bong bóng. Sau giai đoạn này, cổ phiếu bất động sản cũng sẽ sụt giảm theo chu kỳ của thị trường và lúc đó nếu không kịp điều chỉnh và cắt lỗ có thể dẫn đến những hệ luỵ.
Nhưng ngược lại, vào giai đoạn sụt giảm của thị trường cũng sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản đã có giai đoạn chuẩn bị gia tăng quỹ đất giá rẻ và chuẩn bị cho những cơ hội mới.
Việc đánh giá tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận để ưu tiên nắm giữ cổ phiếu BĐS tối ưu khi ngành BĐS ở chu kỳ phục hồi đi vào tăng trưởng.
II. NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI ĐÁNH GIÁ MỘT DN BĐS MUA CỔ PHIẾU.
Có hai loại hình BĐS chúng ta hay tham gia đầu tư như:
- Bất động sản nhà ở thương mại: Chỉ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khi bàn giao dự án. Cần xác định được điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp, hiệu quả hoạt động và tỉ lệ đòn bẩy tài chính.
Những doanh nghiệp có thể được list trong danh sách đánh giá theo dõi: NVL, KDH, NLG, VHM, NTL, DIG, HDC, HDG, IJC, SCR, VRE.
Một số doanh nghiệp đầu cơ cao vì tốc độ và chất lượng ra hàng BĐS không tốt hạn chế đầu tư: FLC, CEO, HQC, L14, TCH, ….
- Bất động sản khu công nghiệp: Thường ghi nhận doanh thu lợi nhuận theo hợp đồng kinh doanh, có thể ghi nhận một lần hoặc ghi nhận chia ra nhiều kỳ tùy theo kế toán của một doanh nghiệp.
Những doanh nghiệp có thể list theo dõi: SZC, PHR, NTC, SIP, LHG, DTD, KBC
NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI ĐÁNH GIÁ MỘT DN BĐS MUA CỔ PHIẾU.
Link bài viết: https://vigreenstock.com/cach-danh-gia-co-phieu-nganh-bat-dong-san-phan-ii/
Link đăng kí thành viên: https://forms.gle/VnuHzc4gU9suC9Aq9
Room zalo trải nghiệm: https://zalo.me/g/ykhooz995
